가게를 얻을 때 「상가임대차보호법이 10년을 보장한다」는 말을 듣는다. 그런데 계약서를 쓰고 나서 「우리는 보증금이 커서 그 법이 적용 안 된다」는 이야기를 듣기도 한다.

둘 다 반쯤 맞다. 「상가건물 임대차보호법」에는 환산보증금이라는 기준이 있어서 그 금액을 넘으면 법의 일부가 빠진다. 그런데 전부 빠지는 것이 아니다. 가장 중요한 두 가지 — 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호 — 는 금액을 넘어도 그대로 적용된다.

무엇이 남고 무엇이 빠지는지를 아는 것이 실제로는 더 중요하다.

먼저 환산보증금부터

시행령 제2조 제1항이 정한 기준금액은 이렇다.

• 서울특별시 — 9억원
• 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시 — 6억 9천만원
• 광역시(과밀억제권역·군지역·부산 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 — 5억 4천만원
• 그 밖의 지역 — 3억 7천만원

보증금 외에 차임(월세)이 있으면 월 차임에 100을 곱해 보증금에 더한다(시행령 제2조 제3항). 예를 들어 보증금 1억원에 월세 300만원이면 환산보증금은 1억 + 3억 = 4억원이다.

월세가 있는 가게라면 생각보다 쉽게 기준을 넘는다는 뜻이다.

넘어도 적용되는 것

법 제2조 제3항이 예외를 명시한다. 기준금액을 초과하는 임대차에도 다음은 그대로 적용된다.

• 제3조 — 대항력. 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다. 건물이 팔려도 양수인이 임대인 지위를 승계한다
• 제10조 제1항·제2항·제3항 본문 — 계약갱신요구권. 최대 10년
• 제10조의2부터 제10조의9까지 — 권리금 회수기회 보호 등
• 제11조의2 — 폐업으로 인한 임차인의 해지권
• 제19조

즉 「보증금이 커서 아무 보호도 못 받는다」는 말은 정확하지 않다.

빠지는 것

반대로 기준금액을 넘으면 적용되지 않는 것이 있다. 대표적으로 차임 증액 상한이다.

기준금액 이하인 경우, 시행령 제4조에 따라 차임·보증금 증액 청구는 청구 당시 금액의 100분의 5를 넘지 못한다. 그리고 법 제11조 제2항에 따라 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못한다.

기준금액을 넘으면 이 5% 상한이 적용되지 않는다. 대신 법 제10조의2(계약갱신의 특례)에 따라 당사자가 조세·공과금·주변 시세·경제사정 변동 등을 고려해 증감을 청구할 수 있다.

갱신은 되지만 임대료는 오를 수 있다는 뜻이다. 이 차이가 실제 부담에서 크다.

우선변제권(보증금 중 일정액 보호)도 기준금액 이하인 경우에 해당하는 제도다.

계약갱신요구권 — 언제, 어떻게

법 제10조 제1항은 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인이 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하고 있다.

기간이 핵심이다. 만료 1개월 전을 넘기면 이 권리를 행사할 수 없다. 달력에 미리 표시해 두어야 하는 이유다.

행사 한도는 제2항에 있다. 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다(2018년 10월 16일 개정). 처음 2년 계약했다면 남은 것은 8년이다.

갱신되는 계약은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다(제3항). 다만 차임과 보증금은 제11조의 범위에서 증감할 수 있다.

임대인이 거절할 수 있는 여덟 가지

제10조 제1항 각 호가 거절 사유를 정한다.

• 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
• 임대인의 동의 없이 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 고의나 중대한 과실로 건물의 전부 또는 일부를 파손한 경우
• 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
• 철거·재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우 — 다만 ㉠ 계약 체결 당시 공사시기·소요기간 등을 포함한 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, ㉡ 노후·훼손·일부 멸실로 안전사고 우려가 있는 경우, ㉢ 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우에 한한다
• 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유

첫 번째 항목은 「연체한 사실이 있는 경우」다. 지금 밀려 있지 않아도, 과거에 3기분에 이르렀던 사실이 있으면 해당될 수 있다는 점을 유의해야 한다.

통지가 없으면 자동으로 갱신된다

제10조 제4항은 임대인이 위 기간 안에 갱신 거절의 통지나 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우, 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정한다. 이 경우 존속기간은 1년이다.

이렇게 묵시적으로 갱신된 경우, 제5항에 따라 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다.

임차인 쪽에서는 오히려 여지가 생기는 구조다.

권리금은 별도로 보호된다

법 제10조의4는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 다음 행위로 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해하지 못하도록 한다.

• 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위
• 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
• 조세·공과금·주변 시세 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
• 그 밖에 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위

임대인이 이를 위반해 손해를 입혔다면 손해배상 책임이 있다. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. 이 청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 소멸한다.

다만 임대인 쪽에 정당한 사유로 인정되는 경우도 있다. 신규임차인이 되려는 자가 보증금·차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인 의무 위반 우려가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우다.

그리고 제10조의5는 권리금 규정이 적용되지 않는 경우를 정한다. 대규모점포·준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외), 국유재산 또는 공유재산인 경우다.

폐업했을 때의 해지권

2022년 1월 4일 신설된 제11조의2는 감염병예방법에 따른 집합 제한 또는 금지 조치 (운영시간 제한 포함)를 총 3개월 이상 받아 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우, 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있도록 하고 있다. 해지는 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다.

지금 확인할 것

• 계약서에서 임대차 만료일을 확인하고, 만료 6개월 전 ~ 1개월 전 구간을 달력에 표시한다
• 보증금 + (월 차임 × 100)으로 환산보증금을 계산하고, 지역 기준금액과 비교한다
• 기준금액을 넘는다면 차임 5% 상한이 적용되지 않는다는 점을 감안해 계획을 세운다
• 최초 계약일부터 지금까지의 기간을 더해 10년 중 얼마가 남았는지 확인한다
• 차임을 연체한 이력이 있는지 본다. 3기분에 이른 사실이 있으면 갱신 거절 사유가 될 수 있다
• 계약서에 철거·재건축 계획이 구체적으로 적혀 있는지 확인한다
• 권리금을 회수할 계획이라면, 종료 6개월 전부터 신규임차인 주선을 준비한다
• 사업자등록이 실제 임차 건물 주소로 되어 있는지 확인한다. 대항력의 요건이다

한눈에 정리

• 핵심: 환산보증금을 넘어도 계약갱신요구권(10년)·권리금 보호·대항력은 적용된다. 빠지는 것은 차임 증액 5% 상한 등이다
• 기준일: 2026년 8월 기준 (환산보증금 기준은 시행령 2019년 4월 2일 개정분)
• 환산보증금: 서울 9억 / 과밀억제권역·부산 6억 9천만 / 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주 5억 4천만 / 그 밖 3억 7천만. 월세 × 100을 보증금에 더해 계산
• 갱신 요구 시기: 만료 6개월 전 ~ 1개월 전. 이 기간을 놓치면 행사할 수 없다
• 갱신 한도: 최초 기간 포함 전체 10년
• 주의할 점: 3기분 차임을 연체한 사실이 있었던 경우도 거절 사유가 된다. 권리금 손해배상 청구는 종료일부터 3년 이내

출처

• 국가법령정보센터 「상가건물 임대차보호법」 제2조(적용범위)·제3조(대항력 등)·제10조(계약갱신 요구 등)·제10조의2(계약갱신의 특례)·제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)·제10조의5(권리금 적용 제외)·제11조(차임 등의 증감청구권)·제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권) (law.go.kr/법령/상가건물임대차보호법)
• 국가법령정보센터 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조(적용범위)·제4조(차임 등 증액청구의 기준) (law.go.kr/법령/상가건물임대차보호법시행령)
• 조문 원문 확인: CaseNote 「상가건물 임대차보호법」(casenote.kr/법령/상가건물_임대차보호법) · 「같은 법 시행령」(casenote.kr/법령/상가건물_임대차보호법_시행령)

(출처 확인일: 2026-08-28)